Incorporação imobiliária é a atividade exercida para a construção de unidades autônomas em edificações ou conjunto de edificações, com o intuito principal de vendê-las a terceiros.

A incorporação imobiliária é regulada pela lei 4.591/64 e o parágrafo único de seu artigo 28, traz a sua definição também, vejamos:

Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.

Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas,

Sempre que o incorporador, pessoa física ou jurídica, tenha interesse em realizar a venda integral ou parcial de uma edificação disposta por unidades autônomas, será necessário incorporar.

Em via de regra figuram como partes de um processo de incorporação imobiliária: o terrenista, dono do terreno que será utilizado para a construção do empreendimento, a construtora que será responsável pela construção como um todo e a incorporadora. Entretanto, essas figuras podem se unificar em uma só, quando a incorporadora compra o terreno e o transfere para o seu nome, e quando esta também realiza a construção.

Diversos documentos precisam ser juntados para dar entrada em uma incorporação, que é realizada junto ao cartório de registro de imóveis do local do imóvel.

Uma incorporação imobiliária tem como base o projeto arquitetônico da construção, mais a NBR 12.721, que dispõe sobre a descrição das unidades que serão vendidas, custos unitários, cálculo de rateio da construção, entre outros.

Diversos outros documentos são necessários para a elaboração de uma incorporação, entre elas, certidões que devem emitidas de cunho municipal, estadual, federal, certidões relativas a reclamações trabalhistas, tributárias e outras, documentos judiciais e extrajudiciais, CND do INSS, alvará de construção, e diversos outros.

Além da Lei 4.591/64, outras legislações também são utilizadas para a elaboração de uma incorporação imobiliária, como código de obras municipal, Lei 6.766/79, Código Tributário Nacional entre outras.

Incorporações podem ter como incorporadores pessoa física ou jurídica, podendo ainda ser instituída uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) ou SCP (Sociedade em conta de Participação).

O patrimônio de afetação é outra hipótese importante de segurança jurídica para a incorporação, onde o patrimônio de bens do incorporador, relacionados a uma incorporação são afetados, ou seja, segregados, transformando-se em um patrimônio protegido, o que garante a continuidade da incorporação e entrega das unidades mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.

É uma garantia muito importante, principalmente para o comprador de um imóvel na planta proveniente de incorporação.

O incorporador tem o prazo de 180 (cento e oitenta dias) após o registro da incorporação imobiliária para confirmar se o empreendimento será construído.

Mas, para que serve este prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias?

Justamente para que o incorporador faça a análise de viabilidade do negócio, realize o lançamento e efetivamente concretize as vendas. Caso dentro deste prazo, verifique que a incorporação não será viável, poderá desistir da incorporação sem qualquer penalidade.

A desistência precisa ser justificada junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Diante do notório aumento na procura por imóveis durante a pandemia de Covid-19, consequente foi o aumento da construção de empreendimentos imobiliários, sejam eles edifícios, condomínios, loteamentos. Cresceu a quantidade de abertura de incorporadoras e construtoras, que viram no mercado uma oportunidade lucrativa.

O que deve ficar ressaltado é que seja uma incorporadora de pequeno, médio ou grande porte, o auxílio de um advogado especializado em incorporação imobiliária, fará toda a diferença, principalmente no que tange a celeridade, direcionamento e assessoria preventiva.